Купівля нерухомості в Італії: поради для безпечної угоди

Купівля нерухомості в Італії є одним з ключових моментів у житті кожної людини. Нерідко така нерухомість стає фінансовою інвестицією або ж місцем проживання сім’ї.

Саме тому потрібно добре розуміти, що слід робити перед придбанням нерухомості, і які спеціалісти можуть допомогти вирішити різні питання у цьому процесі.

Ми займаємось питаннями придбання та продажу нерухомості понад 10 років. І у цій статті ділимось своїм досвідом та порадами, які допоможуть вам при покупці квартири чи будинку. Тому радимо дочитати її до кінця. А якщо вам знадобляться послуги юриста (нотаріуса) при придбанні житла в Італії, то ми надаємо супровід, в тому числі з перекладачем на українську мову.  

Нотаріус при купівлі нерухомості в Італії

При покупці нерухомості в Італії, держава вимагає укладати угоди через компетентного нотаріуса, оскільки він гарантує дотримання закону та норм права. Покупець повинен звернутися до нього перед укладанням угоди. Неупереджений спеціаліст буде захищати інтересів обох сторін – продавця і покупця.

Нотаріуса не повинна нав’язувати агенція з продажу нерухомості чи банк, в якому береться іпотека. Якщо у вас немає свого нотаріуса, ви можете звернутися до найближчого за місцем проживання спеціаліста. Сторони мають право звернутися до нього особисто, щоб отримати роз’яснення для розуміння правових наслідків укладеного документу.

Обов’язки нотаріуса:

• підготовка всіх документів для оформлення угоди;
• вивчення готовності сторін для чіткого розуміння кінцевого результату;
• визначення оптимального виду акту;
• надання консультацій та забезпечення бездоганності угоди;
• захист інтересів покупця;
• визначення різних форм захисту прав продавця (векселі, іпотека, застереження власності);
• розуміння і роз’яснення всіх правових наслідків угоди.

Як зібрати інформацію про продавця нерухомості

Нотаріусу важливо перевірити, чи продавець є власником і чи має право продати нерухомість. Перевірка особистості та правомірності сторін забезпечує уникнення крадіжки особистих даних. Нотаріус перевіряє наявність попередніх іпотек та обмежень майна. Це дозволяє зрозуміти, чи має майно обтяження або права власності. Також нотаріусу необхідно перевірити сплату кондомініальних послуг, отримавши відповідну заяву від адміністратора кондомініуму.

Далі нотуріусу необхідно перевірити відповідність кадастрового плану (технічного паспорту) реальному стану житла. Нотаріус визначає оподаткування в кожному конкретному випадку і пропонує його сторонам. Також він визначає, чи можливе встановлення податкових пільг, і збирає реквізити, якщо така опція схвалюється.

Захист прав покупця при покупці нерухомості

Якщо покупець планує придбати майно на етапі будівництва, нотаріус забовʼязаний застосувати правила по захисту прав майбутнього власника. Наприклад, забезпечити видання поруки для авансових платежів.

Також на нотаріусі лежить відповідальність перевірки відповідності нерухомості вимогам будівництва.

Наприклад, перед продажем будівлі нотаріус переконається, що вона має сертифікат енергетичної ефективності, в якому відображено клас енергоспоживання.

Захищаючи права покупця, нотаріус здійснює відстеження платежів, щоб уникнути відмивання грошей. Це забезпечує чесність та прозорість угоди.

Складання попереднього договору покупки нерухомості

Наступний крок – складання попереднього договору (компромісу). Він є першим контрактом між продавцем і покупцем. В цьому договорі визначається:

• вартість нерухомості
• умови оплати
• терміну продажу
• авансовий платіж.

Також компроміс допомагає визначити юридичні зобов’язання сторін, обмеження щодо відмови продажу та повернення задатку.

Після того, як сторони домовились про остаточні умови придбання нерухомості, складається нотаріальний акт. Нотаріус ретельно пояснить зміст цього документу сторонам та свідкам (при необхідності). Далі в присутності нотаріуса відбувається підписання акту купівлі нерухомості всіма сторонами. Після цього акт стає юридичним доказом. Останній етап – нотаріус виконує процедури в державних реєстрах, забезпечуючи переоформлення та запис майна.

Скільки коштують послуги нотаріуса при купівлі нерухомості в Італії?

Не існує визначених чи обов’язкових тарифів. Вартість послуг нотаріуса визначається узгодженням між сторонами. За запитом покупця нотаріус надасть кошторис з детальним описом вартості послуг, зборів та податків.

Орієнтовна оплата зазвичай не перевишуватиме 1% від суми угоди.

Інші можливі витрати, пов’язані з покупкою нерухомого майна

При участі агенції з нерухомості оплата послуг може становити близько 3% від вартості майна. Також можливі додаткові витрати, які повʼзані з покриттям податків і зборів при купівлі у будівельних або ремонтних компаній. ПДВ на вартість продажу у компаній складає 10% або 4%, якщо є пільга на придбання першого помешкання. Можливі також додаткові податки, які сплачує покупець нотаріусу (реєстраційний, іпотечний та кадастровий). Вони складають 200 євро.

Якщо ви купуєте нерухомість у приватної особи, покупець також сплачує реєстраційний, іпотечний і кадастровий збори, які передаються нотаріусу та реєструються в Податковій службі. Якщо у клієнта немає пільг, реєстраційний податок складає 9%, іпотечний та кадастровий податки – 50 євро. Якщо є пільга на придбання першого житла в Італії, то реєстраційний податок складає 2%, іпотечний та кадастровий податки – 50 євро.

При передачі житла під помешкання покупець може вимагати сплату реєстраційного збору на «кадастрову вартість», незалежно від фактичної суми продажу. Мінімальний податок – 1 000 євро.

Нерідко під час купівлі або продажу нерухомості в Італії зʼявляється необхідність у послугах перекладача і адвоката, особливо якщо однією зі сторін є іноземець. Ми будемо раді надати кваліфіковану допомогу в подібних ситуаціях.

Наш юрист по нерухомості в Італії надає такі послуги:

• перевірка необхідних документів;
• особисте спілкування або листування з агентом з нерухомості;
• перевірка попереднього договору (компромісу) з продажу нерухомості;
• перевірка готового нотаріального акту перед його підписанням сторонами.

Також ми пропонуємо супровід присяжного перекладача у спілкуванні з нотаріусом, який має багаторічний досвід роботи. Для отримання консультації звяжіться з нами зручним для вас способом, зазначаним у розділі Контакти.